Σημάδια υπερτίμησης έως και 20% στις τιμές των κατοικιών και έντονη κοινωνική πίεση καταγράφει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην πρόσφατη έκθεση «Housing in the European Union – ECOFIN 2025». Η Κομισιόν κάνει λόγο για μια αγορά «δυναμική αλλά ευάλωτη», όπου οι τιμές έχουν αποσυνδεθεί από τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη, δημιουργώντας συνθήκες μιας «κοινωνικής φούσκας» στη στέγη.
Οι τιμές εκτοξεύθηκαν – Οι μισθοί έμειναν πίσω
Από το 2018 έως σήμερα, οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν πάνω από 60%, ενώ τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο άνω του 45%. Την ίδια περίοδο, οι μισθοί ενισχύθηκαν λιγότερο από 20%, οδηγώντας σε ιστορικό ρεκόρ επιβάρυνσης των νοικοκυριών.
Η Επιτροπή επισημαίνει ότι πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματος πολλών οικογενειών κατευθύνεται πλέον στο κόστος στέγασης — είτε για ενοίκιο είτε για δόση στεγαστικού δανείου. Πρόκειται, όπως τονίζει, όχι για τραπεζική κρίση, αλλά για κοινωνική ανισορροπία που πλήττει κυρίως τη μεσαία και τη νεότερη γενιά.
Μια αγορά δύο ταχυτήτων
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει διαμορφωθεί σε δύο παράλληλους κόσμους:
Από τη μία πλευρά, μεγάλοι επενδυτές και funds αγοράζουν ακίνητα μαζικά, κυρίως για βραχυχρόνια μίσθωση ή μεταπώληση.
Από την άλλη, χιλιάδες νοικοκυριά βλέπουν την ιδιοκατοίκηση να απομακρύνεται, καθώς οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα.
Η Κομισιόν προειδοποιεί ότι χωρίς ενίσχυση της κοινωνικής στέγασης και προσθήκη νέων κατοικιών, το χάσμα μεταξύ των δύο αυτών ομάδων θα συνεχίσει να διευρύνεται.
Γιατί ανεβαίνουν τόσο οι τιμές
Σύμφωνα με την έκθεση, η άνοδος οφείλεται σε σοβαρή ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης:
- Υψηλό κόστος κατασκευής,
- Αργές πολεοδομικές διαδικασίες (συχνά πάνω από 6 μήνες για άδεια),
- Έλλειψη κοινωνικής κατοικίας,
- Εξάπλωση Airbnb,
- Golden Visa και αυξημένο ξένο ενδιαφέρον.
Η ζήτηση, συνδυαστικά με τη χαμηλή ελαστικότητα της αγοράς, έχει οδηγήσει σε εκρηκτικές αυξήσεις τιμών, ενώ η απουσία εθνικής στρατηγικής στέγασης επιτείνει την κρίση.
Νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση και Στέγη» από το 2026
Απαντώντας στις αυξανόμενες πιέσεις, η κυβέρνηση σχεδιάζει νέο πρόγραμμα για τη στέγη, που θα συνδυάζει ενεργειακή αναβάθμιση και γενική ανακαίνιση κατοικιών, με ευρωπαϊκή χρηματοδότηση και πιλοτική εφαρμογή από το 2026, μετά το τέλος του «Εξοικονομώ 2025».
Ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομίας Νίκος Παπαθανάσης δήλωσε ότι το νέο σχέδιο θα είναι πρωτοποριακό για την Ευρώπη, καθώς το 20%-30% των κονδυλίων θα αφορά ενεργειακή αναβάθμιση, ενώ το 60%-80% θα καλύπτει γενική ανακαίνιση παλαιών ακινήτων.
Τα βασικά κριτήρια:
- Παλαιότητα ακινήτου (προ του 1990).
- Εισοδηματικά όρια πιο διευρυμένα από το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ».
- Τετραγωνικά και αξία του ακινήτου.
«Δεν έχει νόημα να μιλάμε για “Σπίτι μου ΙΙΙ”, όσο υπάρχουν διαθέσιμοι πόροι στο “Σπίτι μου ΙΙ”», σημείωσε ο υπουργός, προσθέτοντας ότι στόχος είναι «ένα ρεαλιστικό πρόγραμμα που θα αναβαθμίσει χιλιάδες κατοικίες και θα τονώσει την οικοδομή».
Προοπτικές για το 2025
Η CityValue Real Estate εκτιμά ότι η αγορά μπαίνει σε φάση ωρίμανσης, με τις τιμές να σταθεροποιούνται μεσοπρόθεσμα εφόσον επιταχυνθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και ζώνες με αναβαθμιζόμενες υποδομές εξακολουθούν να παρουσιάζουν προοπτική υπεραξίας, ενώ οι επενδύσεις σε βιώσιμη ανάπτυξη και ενεργειακή απόδοση εκτιμάται ότι θα πρωταγωνιστήσουν στην επόμενη ημέρα της αγοράς.
Η Ελλάδα βρίσκεται στο σταυροδρόμι ανάμεσα σε μια δυναμική αλλά ευάλωτη αγορά και σε μια κοινωνία που πιέζεται από το κόστος στέγασης. Το νέο πρόγραμμα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, αν εφαρμοστεί σωστά, μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα στη στεγαστική κρίση — και ως νέα ευκαιρία για ισορροπημένη ανάπτυξη.